Eduard Pestel Institut

Aktuelle Wohnungsmarkt-Analyse für Speyer

Kein Wohnraum für Geringverdiener – die Mieten für einfache
Wohnungen stiegen 3,2-mal so stark wie die Lebenshaltungskosten

Neues Siegel als „Sozial-Kompass“ für den Wohnungsmarkt: „MEINFAIRMIETER“

Speyer auf dem „Wohn-Prüfstand“ für Haushalte mit niedrigen Einkommen: Die vom Job-Center übernommenen Mieten für Single-Haushalte stiegen innerhalb von gut sechs Jahren (März 2014 bis August 2020) um 21,2 Prozent, während die Verbraucherpreise in diesem Zeitraum nur um 6,5 Prozent zulegten.

„Bei den Mieten wird oft rausgeholt, was rauszuholen ist. Dabei bauen Vermieter auf die Job-Center‘ als ‚zuverlässige Zahlstelle‘. Diese übernehmen zwar nur die Kosten für Wohnungen ‚einfachen Standards‘. Auf genau diese Wohnungen sind aber nicht nur Hartz-IV-Empfänger angewiesen, sondern eben auch die vielen anderen Haushalte mit niedrigen Einkommen“, sagt der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther. „Das Angebot an günstigen Wohnungen sei rar. Gerade Neuvermietungen nutzten viele Vermieter, um Maximalmieten zu erzielen“. Um eine bessere Orientierung bei Wohnungsangeboten zu bekommen, gibt es jetzt ein Mieter-Gütesiegel: „MEINFAIRMIETER“ prüft als Wohnungsmarkt-Label insbesondere die soziale Verantwortung von Vermietern. Matthias Günther hat die Gründung des Gütesiegels mit initiiert. Mehr Informationen unter: www.meinfairmieter.de.

Das Siegel sei ein „Sozial-Kompass für den Wohnungsmarkt“ – und für weite Teile der Bevölkerung relevant: Fast ein Viertel der Beschäftigten arbeitet nach Angaben des Pestel-Instituts bundesweit im Niedriglohnsektor: Vom Mindestlohnbezieher über Alleinerziehende bis hin zu Rentnern, die ihre kleine Rente mit einem Minijob aufbesserten. „Der Staat agiert inzwischen mangels eigener Wohnungen als Mietentreiber, weil er Mieten akzeptieren muss, bei denen viele Vermieter offensichtlich die Schmerzgrenze ausreizen“, so Matthias Günther.

Aber auch unter den Vermietern macht sich zunehmend Unmut breit. Vor allem die vielen noch vorhandenen Wohnungsgesellschaften in öffentlichem Eigentum und die Genossenschaften fühlen sich zu Unrecht in der Schublade der „gierigen Vermieter“ wieder.

„Wie alle anderen Unternehmen müssen auch Wohnungsunternehmen Gewinne erzielen, um langfristig bestehen zu können. Die Umsetzung jedes Mieterhöhungsspielraums ist dabei aber nicht nötig. Gerade beim Grundbedürfnis Wohnen kann der Grundsatz, dass der Gebrauch von Eigentum zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll, nicht stark genug betont werden“, so Günther.

Auch hinter der Wohnungsmarkt-Analyse für Speyer steht das Gütesiegel „MEINFAIRMIETER“, das vom Pestel-Institut durch dessen Leiter, Matthias Günther, mit initiiert wurde. Faire Vermieter, ob öffentlich, genossenschaftlich oder privat, müssen für die Wohnungssuchenden erkennbar sein. In der Schaffung von Markttransparenz wird ein Schwerpunkt der Arbeit des Gütesiegels gesehen. „Aber natürlich werden wir auch wohnungspolitische Forderungen wie etwa die dringend notwendige Stärkung des Sozialwohnungsbestandes und die Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau insgesamt im Fokus haben“, betonen die Gründer des Gütesiegels. Denn letztlich hat eine unzureichende Wohnungspolitik dazu geführt, dass Ende 2019 in Speyer gut 600 Wohnungen oder 2,4 Prozent des Wohnungsbestands fehlten.

Pestel-Institut (Hannover)
08.02.2021

Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V.

Der Ablauf einer konfliktfreien Wohnungsübergabe

Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. informiert

Die Übergabe einer Wohnung bei Auszug birgt für Vermieter und Mieter oft Konfliktpotential. Hauptgründe sind Uneinigkeit über die Definition des Wohnungszustands oder die Bewertung möglicher Schäden am Mietobjekt. Der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e.V. (VDIV-RPS) gibt einen kompakten Überblick, welche Punkte die Vertragspartner rund um die Wohnungsübergabe immer beachten sollten.

Kommt es zur Kündigung, gilt es zunächst einmal einen passenden Übergabetag für das Mietobjekt zu terminieren, an dem Vermieter und Mieter bestenfalls persönlich anwesend sind. Sollte eine Person am Tag der Wohnungsübergabe verhindert sein, hat diese die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen. In vielen Fällen übernimmt die Wohnungsübergabe für die Vermieterseite auch die zuständige Hausverwaltung oder gelegentlich der Hausmeister der Wohnanlage. Der Mieter ist berechtigt, dem Eigentümer eigene Terminwünsche zu unterbreiten, kann aber auch einen Terminvorschlag des Vermieters annehmen. Er ist dabei jedoch nicht verpflichtet, einem früheren Übergabetag als dem letzten Kalendertag des Kündigungsmonats zuzustimmen. Eine einvernehmliche Einigung, etwa durch eine verringerte Mietzahlung und damit einen früheren Auszugs- und Übergabetermin, ist natürlich jeder Zeit möglich.

Zur Renovierung und Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug ist der Mieter nur verpflichtet, wenn diese Punkte im Mietvertrag detailliert aufgeführt sind. Markus Herrmann, geschäftsführender Vorstand im VDIV-RPS: „Grundsätzlich kann der Eigentümer von seinem Mieter nicht immer die komplette Renovierung aller Wohnräume fordern. Nur wenn starke Abnutzungen an Wänden oder Tapeten sichtbar sind, müssen diese von Mieterseite behoben werden. Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen und Schäden existierten bereits zum Einzugsdatum, muss er Schönheitsreparaturen oder eine möglicherweise geforderte Komplettrenovierung nicht auf eigene Kosten durchführen. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, eigenständig bunt gestrichene Wände wieder in eine neutrale Ausgangsfarbe zu versetzen.“

Allgemeine Abnutzungserscheinungen, beispielsweise an Laminat oder Teppichboden, stellen keinen Schaden dar, der Mieter haftet nur bei über den natürlichen Verschleiß hinausgehenden Mängeln. Hat er während der Mietzeit selbst kleinere bauliche Veränderungen vorgenommen, etwa Kabelkanäle an den Wänden verlegt oder Raumteiler integriert, muss er diese entfernen und die Wohnung zum Übergabedatum wieder in den Ursprungszustand versetzen.

Kam es zu Neuanschaffungen wie einer Küche oder eines Einbauschrankes, kann der Mieter dem Eigentümer oder potentiellen Nachmietern eine mögliche Übernahme anbieten. Eine Übernahmeverpflichtung besteht allerdings nicht.

Zum vereinbarten Übergabetermin sollten alle von Mieterseite vorgenommenen Reparaturen abgeschlossen und die Wohnung völlig leer, besenrein und bestenfalls in einem ordnungsgemäßen Zustand sein. Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt der VDIV-RPS die Anfertigung eines detaillierten Übergabeprotokolls. Dieses ist zwar gesetzlich nicht vorgeschrieben, erfüllt im Interesse beider Vertragsparteien aber den Zweck, den Zustand der Wohnung am Übergabetag schriftlich festzuhalten, Schäden und Mängel klar zu dokumentieren und – sollte es bei keiner Einigung vor Gericht gehen – ein gutes Beweismittel auf der Hand zu haben.

Markus Herrmann: „Für die Begehung der Wohnräume sollten sich Vermieter und Mieter auf alle Fälle die nötige Zeit nehmen. Werden Schäden festgestellt, etwa eine gesprungene Fliese im Bad oder größere Mängel an der Einbauküche, sind diese schriftlich festzuhalten. Ein Vermerk wie „Kleiner Kratzer am Küchenschrank“ wäre unzureichend, wir raten immer zu einer eindeutigen Schadensdokumentation bestenfalls mit Belegfoto. Je detaillierter beide Parteien vorgehen, desto weniger Ärger gibt es bei der Kostenregulierung. Im Idealfall einigen sich Vermieter und Mieter direkt und notiert das Ergebnis gleich im Protokoll.“

Geprüft werden sollten am Übergabetag die Funktionsfähigkeit von mitvermieteten Elektrogeräten, Wasserhähnen, der Zustand von Wänden, Fenstern, Türen und Bodenbelägen. Auch eine Begehung vorhandener Kellerräume ist ratsam; nicht selten „vergessen“ Mieter hier Unrat und Sperrmüll, der anschließend teuer entsorgt werden muss. Die Beteiligten halten die Zustände der Räumlichkeiten zusammen mit den abgelesenen Zählerständen im Protokoll und idealerweise ergänzend mit Belegfotos fest, ebenso die Rückgabe aller zum Einzug ausgehändigten Schlüssel. Anschließend ergänzen sie das Dokument um wichtige Eckdaten, wie das Übergabedatum mit Uhrzeit, die Namen der anwesenden Personen und die zukünftige Kontaktmöglichkeit – sie ist wichtig, um den ehemaligen Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses weiter zu erreichen. Vermieter und Mieter erhalten dann jeweils ein unterschriebenes Protokoll für ihre Unterlagen.

Sind vom Mieter verursachte und zur Übergabe nicht behobene Schäden vorhanden, darf der Eigentümer diese von Handwerkern fachgerecht beheben lassen und die entstandenen Kosten seinem Mieter in Rechnung stellen, beziehungsweise den Betrag von der hinterlegten Mietkaution abziehen. Werden am Übergabetag keinerlei Mängel am Mietobjekt festgestellt, erhält der Mieter seine Kaution zeitnah zurückerstattet, der Einbehalt eines Teils der Kautionssumme wäre dann nur für eine mögliche Nebenkostennachzahlung zulässig. 

Bei Fragen zu diesen oder andere Themen steht der Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz-Saarland e.V. gerne per Mail an office@vdiv-rps.de zur Verfügung. Allgemeine Informationen rund um Immobilien erhalten Interessierte auch im Internet unter www.vdiv-rps.de oder bei www.facebook.com/vdivrps.

Verband der Immobilienverwalter Rheinland-Pfalz/Saarland e. V.
08.02.2021